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Finance du particulier

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La bonne utilisation du courtier
La bonne utilisation du courtier

Avec l'ère internet, de plus en plus de gens font appel à des courtiers. Que ce soit pour un crédit ou une assurance, nombreux sont ceux qui n'ont pas de temps à perdre en démarches fastidieuses et chronophages. D'autant que le courtier est sensé vous dégotter les meilleures conditions !

Néanmoins, faire appel à un courtier nécessite de connaître le B.A.BA de leur fonctionnement : mandats d'apporteurs d'affaires, priorité sur les dossiers, normes bancaires, etc.
Explications ...

Pour faire simple, un courtier en assurance ou en crédit est un professionnel ayant signé des mandats avec plusieurs organismes ou établissements. C'est-à-dire qu'il va pouvoir présenter votre dossier auprès de ses "partenaires" afin de vous proposer la meilleure solution.
Mais quand faut-il faire appel à un courtier ? Comment fonctionne t'il ? Quelles sont les erreurs à éviter ? A quoi faut-il faire attention ? Y a-t-il des risques ?

Afin de répondre à toutes ces questions, prenons l'exemple classique d'un couple qui souhaite acheter sa résidence principale.


I - Quand faut-il faire appel à un courtier ?


La première étape lorsque l'on souhaite acheter un bien immobilier est de savoir combien on peut vous prêter. Vous pouvez faire une étude en ligne mais afin de ne pas perdre des semaines ou des mois en recherche inutile, nous vous conseillons plutôt de vous adresser à un professionnel. En effet, un certain nombre d'éléments peuvent changer du tout au tout votre capacité d'emprunt.

Ainsi, ce n'est pas parce que vous payez 1 200 € de loyer que les banques peuvent vous octroyer un prêt de 1 200 €, surtout si votre limite des 33% d'endettement est atteinte à 1 000 €. Une autre exemple couramment rencontré est celui où les clients possèdent un bien qu'ils mettent en location et que le loyer rembourse complètement  le crédit qui a servi à l'acheter. D'un point de vue strictement budgétaire, ce bien n'a aucune incidence (ou presque). Mais d'un point de vue financier, cette opération impacte directement la capacité d'emprunt en l'amputant d'une partie du montant du crédit !

Quoi qu'il en soit, dès que votre recherche commence à devenir sérieuse, vous pouvez contacter un courtier, ou même plusieurs... Outre le fait de valider l'enveloppe que vous aviez déjà déterminé, cela vous permettra également de faire un "tri" entre les courtiers sérieux (avec un vrai sens du service) et les purement commerciaux (qui vous diront de revenir lorsque vous aurez un projet un peu plus précis ou qui vont déjà vous demander des documents afin de commencer à constituer votre dossier, ce qui n'a aucun intérêt si ce n'est de vous inciter à croire que vous êtes déjà engagé avec eux ...). A ce stade, c'est-à-dire lorsque vous êtes en recherche d'un bien immobilier, vous ne devez sous aucun prétexte laisser des documents à qui que ce soit !

Ensuite, la réaction logique est d'aller voir sa banque afin d'obtenir une comparaison / confirmation. Sachez bien une chose : si l'un vous dit qu'il vous prête 150 000 € et l'autre 170 ou 200 000 €, c'est qu'il y en a un qui se fiche de vous. Car tous les courtiers travaillent avec quasiment les mêmes banques. Et ces banques sont toutes soumises aux mêmes règles sur l'endettement des ménages !!! Il faudra donc contacter un troisième intervenant afin de faire le point et savoir véritablement jusqu'où vous pouvez aller.

II - Comment fonctionne un courtier ?


Premier détail d'importance, il n'y a pas 15 000 banques en France ! A moins de compter les agences bancaires. Méfiez-vous donc de ceux qui vous annoncent un nombre ahurissant de banques partenaires : il y a en tout et pour tout pas plus de 25 organismes capables de financer un crédit immobilier (beaucoup plus si on dénombre chacune des caisses régionales de certaines grandes banques) ; une vingtaine pour du prêt personnel et environ une dizaine qui font du rachat de crédit... Et aucun courtier ne travaille avec tous ces intervenants à la fois !

Deuxième chose à savoir, c'est que les banques ont instauré une règle simple concernant les dossiers reçus : le premier à envoyer une demande de prêt (même incomplète) a toujours priorité sur les autres. La seule exception à cette règle est que si vous avez déjà une simulation de l'un des conseillers clientèle de l'établissement, c'est lui qui a la priorité ! Il faut donc utiliser la première étape de calcul d'enveloppe pour prendre contact avec les différents courtiers et choisir celui avec lequel vous ferez votre dossier. Il est donc totalement inutile de faire le tour des courtiers lorsque vous avez signé votre compromis puisqu'ils travaillent tous avec les mêmes banques. Vous allez donc perdre du temps et leur en faire perdre également.

Enfin, à chaque début de mois les banques envoient leurs grilles de taux à leurs apporteurs d'affaires. Un bon courtier va donc sélectionner un ou deux établissements et lui transmettre votre dossier. Cette sélection se fait en fonction du type de projet, du profil client et du taux pratiqué par l'établissement. Ensuite, il vous fera la meilleure proposition parmis celles obtenues.
Un courtier peu scrupuleux va envoyer une demande (par mail) à chacun de ses partenaires afin de bloquer les éventuels concurrents. Et dans le pire des cas, il choisira la banque qui le rémunère le mieux...

III - Quelles sont les erreurs à éviter ?


Il y a principalement trois erreurs à éviter :

    1. L'erreur à ne jamais connaître est de laisser les originaux ! A moins d'avoir une preuve écrite de la banque à qui est adressé le dossier ! Sinon, c'est que le courtier utilise cette astuce pour vous bloquer avec lui ...

    2. Comme dit plus haut, une erreur fréquente est de faire appel à un courtier très (trop ?) commercial. C'est celui qui va absolument vouloir vous délester le plus tôt possible  des documents que vous avez préparé, qui va vous appeler tous les jours pour savoir où vous en êtes concernant les éventuels documents complémentaires, si vous avez bien reçu l'offre de prêt, si vous l'avez bien signée, ... et qui va devenir beaucoup moins agréable, voire limite insultant si jamais vous ne faîtes pas affaire avec lui !

    3. Faire le tour des banques et ensuite aller voir un courtier ou inversement : c'est une perte de temps ! Soit vous faîtes le tour des banques, soit vous allez voir un courtier. Mais pas les deux. Jamais !

IV - Y a-t-il des risques ?


Comme partout, le risque nul n'existe pas lorsqu'on fait appel à un courtier. Et le risque principal est de surpayer le service ou de ne pas avoir la meilleure offre.

Concernant le risque de surpayer le service, vous ne le rencontrerez principalement que lors des dossiers de restructuration ou de resolvabilisation. Ce que les professionnels appellent pudiquement le "regroupement de crédits". Car sachant qu'il n'y a qu'environ 1 à 2 dossiers sur 10 qui sont financés, le courtier va rémunérer le temps et l'énergie passés sur les 8 ou 9 autres avec ceux-là. C'est pour cela que les frais de courtage sur un dossier de rachat de prêt se montent de 3 à 10 000 € (en fonction du montant emprunté).

Le risque de ne pas avoir la meilleure offre est épisodique mais pas inexistant. Car si les banques rémunèrent l'apport extérieur de dossier par des prescripteurs, le montant est généralement le même pour tous. Mais il arrive que des banques rémunèrent plus que d'autres. Et dans ce cas, il est probable que ce soit leur proposition qui vous sera présenté en priorité comme étant la meilleure. Ce qui peut être faux. Mais généralement, ce type de courtier vous mettra des batons dans les roues puisqu'il aura bien pris soin de présenter votre dossier à tous les autres intervenants afin de bloquer tout concurrent potentiel qui ainsi pourrait vous prouver qu'il y a mieux...


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En conclusion, lorsque vous faîtes appel à un courtier, vous pouvez solliciter nos conseillers qui vous aideront à y voir clair dans les offres, les conditions et le coût des propositions qui vous sont faites. Voire vous aider à couper court avec des courtiers peu scrupuleux qui vous mettront la pression avec des prétextes fallacieux.


 

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Néanmoins, faire appel à un courtier nécessite de connaître le B.A.BA de leur fonctionnement : mandats d'apporteurs d'affaires, priorité sur les dossiers, normes bancaires, etc.
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