Quel avantage d’acheter un appartement en SCI ?
Les achats immobiliers, et en particulier les investissements locatifs, peuvent être achetés en SCI ou en votre nom propre. Investir en votre nom signifie conserver l’investissement locatif à titre personnel, en tant que personne physique. La création d’une SCI pour un investissement locatif place une entreprise entre l’immobilier et les particuliers. Les particuliers deviennent partenaires de la société immobilière civile propriétaire de l’investissement locatif.
Pour tous vos investissements immobiliers, vous devez vous poser la question de l’achat en SCI ou non. Investir dans la SCI ou l’indivision vous permet d’acheter des investissements locatifs auprès de différents.
Les avantages d’un SCI pour un investissement locatif
Pour rappel, une société immobilière civile est une société dont le but est de posséder et d’administrer la gestion immobilière. Il peut ou non prendre en charge les investissements locatifs. Dans tous les cas, il faut au moins deux personnes pour créer un SCI.
Le SCI est souvent composé de membres de la même famille. Voici un deuxième article sur la création de la famille SCI. Il peut également être créé par des amis ou des investisseurs. La création d’une société immobilière civile à investir vous permet d’acheter auprès de différentes personnes et de mettre en commun les ressources financières de chacun des partenaires.
Un partenaire est une personne qui détient des parts dans le SIC . Plus il a investi d’argent, plus il a d’actions et de pouvoirs au sein de SCI. Le manager est (souvent mais pas toujours) la personne forte d’IBS. Il peut choisir des locataires, commencer à travailler, ou même emprunter pour acheter ou vendre la propriété sans consulter d’autres partenaires.
Privilégiez le SCI à l’Indivision pour les investissements locatifs
Il s’agit d’une situation légale où au moins deux personnes sont propriétaires du même bien ensemble. Il est possible d’acquérir une propriété, directement, en indivise. Les acheteurs sont donc propriétaires en fonction de leur quote-part.
Investir dans des propriétés locatives en votre propre nom et division présente des inconvénients :
- Le statut d’un division n’est pas une situation durable. Pour les investissements locatifs, nous avons besoin de stabilité pendant de nombreuses années. La législation précise que « Personne ne peut être contraint de rester dans l’unité. » À tout moment, un particulier peut réclamer le recouvrement de sa part même si cela peut entraîner la vente de la propriété. Par conséquent, la situation dans la division est instable et ne favorise pas les investissements locatifs.
- La gestion est codifiée par la loi. Plus les conséquences des décisions sont importantes, plus il faut recueillir de votes. Un responsable peut être nommé par un accord d’une durée maximale de 5 ans.
La création d’une SCI pour un investissement locatif permet une grande stabilité parmi les investisseurs par rapport à un particulier. Créer un SCI à investir permet de rassembler plus de personnes autour d’un projet commun (acquisition d’appartements, investissement locatif dans un bâtiment industriel, immeuble d’investissement…). Un SCI peut accueillir à la fois un projet professionnel et un bien familial destiné à être préservé.
Optimisez la transmission des investissements immobiliers
Investir dans le SCI vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal en termes de transfert de patrimoine.
Le SCI peut être créé avant ou après l’investissement locatif. Les parents apportent à SCI des biens qui constituent ou constituent une SCI pour acquérir un investissement immobilier. Ils se débrouiller bien ensemble. Au fil du temps, ils peuvent transmettre des partages sociaux à leurs enfants.
Il est possible de donner une part minoritaire et équitable. Les enfants sont ensuite associés à la SCI. Une partie des revenus de la SCI leur revient. Ils devront déclarer ces revenus dans leur assiette fiscale. La limite de cette méthode est le paiement des droits de don supérieurs à 100 000 € de dons.
Profitez des allégements fiscaux
Pour une transmission entre parents et enfants, un investissement locatif peut être exonéré de taxes jusqu’à un valeur de 100 000 €. Nous pouvons répéter l’opération tous les 15 ans. SCI vous permet de transmettre exactement 100 000 € car il est divisé en actions. Les parents peuvent alors choisir de transférer un montant égal ou inférieur au montant de l’exemption.
Donner un investissement locatif d’une valeur supérieure à 100 000 € génère automatiquement des impôts que la création d’une SCI permet d’éviter.
Transmission d’un investissement locatif financé par la dette
Si vous envoyez un investissement immobilier de 200 000€, l’assiette fiscale pour le calcul de la taxe est de 200 000 €. Si vous avez emprunté 150 000 € pour financer votre investissement locatif, il est préférable de créer un SCI pour la diffusion.
La création d’un SCI pour un investissement locatif financé par un prêt vous permet de réduire l’assiette fiscale du montant du prêt. Dans notre exemple, l’assiette fiscale n’est que de 50 000 euros car le capital résiduel dû diminue la valeur de l’investissement locatif.
C’est une autre raison d’investir dans la location de skis ou pour votre propre nom. Dans le nom propre, c’est la valeur brute des biens locatifs qui est prise en compte. Dans SCI, la valeur nette de l’emprunt est utilisée comme base de calcul des taxes de transfert
L’arbitrage des biens et des relations est plus facile dans SCI
Il est assez courant de voir des conjoints ou des conjoints créer une SCI pour faire un investissement locatif. La création de SCI vous permet d’organiser ou non les biens du couple marié.
Dans le mariage, il existe de nombreuses possibilités de conclure un contrat. La séparation de la propriété est Bien nommé. Chacun des conjoints possède ses propres biens. En théorie, aucun bien n’est détenu par les deux conjoints en même temps.
SCI vous permet de créer un îlot de communautés. L’investissement immobilier appartient à la société dont les parts sont partagées entre les conjoints. Les règles de gestion, de revente et d’organisation sont soumises aux lois de la SCI et non à celles du mariage.
Investir dans l’immobilier est risqué. Un conjoint peut alors travailler avec une personne extérieure à la famille pour réduire les risques. La SCI et les investissements locatifs qu’elle détient sont donc la propriété exclusive du conjoint investisseur.
La création d’un SCI pour Un investissement immobilier présente un intérêt pour les partenaires ou partenaires PACS. Encore une fois, SCI vous permet d’investir avec ou sans votre partenaire ou partenaire.
En termes de protection, le SCI fournit une solution supplémentaire car on peut s’attendre à ce que le survivant profite de l’utilisation du bien. Dans de nombreux cas, le survivant peut entrer en conflit avec ses enfants ou avec le parent survivant d’un enfant issu d’une union antérieure. Selon les cas, le survivant peut être expulsé de son domicile.
Fiscalité : faut-il créer une SCI pour investir ?
Pendant la durée de vie de la SCI, l’entreprise ou ses partenaires devront payer des impôts : impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu. Ce choix est déterminé dès la création de l’entreprise. Il est donc dans l’intérêt des investisseurs immobiliers de comprendre les implications de chaque plan avant de créer un SCI pour les investissements locatifs.
Investir dans la SCI à l’ impôt sur le revenu des particuliers
Lorsque le SCI est transparent, le revenu de la SCI entre dans la base d’imposition des partenaires. Chaque année, ils devront payer des impôts en fonction de leur fourchette d’imposition. Pour les grands investisseurs immobiliers ou les personnes qui gagnent déjà leur vie, les revenus immobiliers seront lourdement imposés.
Toutefois, en cas de vente d’actifs immobiliers, les partenaires bénéficieront d’importantes dépréciations de la plus-value réalisée.
Investir dans la SCI à l’impôt sur les sociétés
Lorsque SCI aura opté pour l’impôt sur les sociétés, elle paiera l’impôt lui-même chaque année. Les membres n’auront rien à payer. En revanche, lorsque la propriété est vendue, SCI sera imposée sur la plus-value réalisée. Ce régime peut être intéressant du point de vue de la conservation. des actifs à long terme.
Lorsque vous créez une société immobilière civile pour un investissement immobilier, vous pouvez faire deux choix fiscaux : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Au fil du temps, ils sont plus ou moins les mêmes : nous paierons à peu près le même montant que les taxes.
La principale différence est qu’avec l’impôt sur le revenu, vous paierez des impôts chaque année, même lorsque vous remboursez un prêt. C’est là que c’est le plus difficile, car en général, nous devons extraire de l’argent de notre poche. Lorsque vous vendez la propriété sur le SCI de l’impôt sur le revenu, vous n’aurez pas à payer de valeur ajoutée.
En matière d’impôt sur les sociétés, c’est l’inverse. Lorsque vous remboursez le prêt et que vous êtes en possession de la propriété, vous payez très peu d’impôt en SCI à IS. En revanche, un recouvrement d’impôt est effectué lorsque vous avez l’intention de vendre le bien immobilier.
Pour moi, le système fiscal sera plus ou moins adapté au type de propriété. Si le bâtiment acheté est à forte intensité de main-d’œuvre, délabré et qu’il existe des tranches d’imposition marginales de 30 % ou plus dans l’impôt sur le revenu, la création d’une SCI au SI pour cet investissement immobilier est stupide. Parce que le travail, qui est considérable dans ce cas, est effectivement déductibles dans le cadre du régime spécial.
Dans mon cas, je prends une propriété qui n’est pas délabrée et sans beaucoup de travail, car je ne veux pas avoir d’entretien à faire, mais surtout je suis chez IS, donc à 15%. Cela signifie que si un artisan me facture 1 000 € par travail, cela me coûte 850 euros, car j’ai une économie d’impôt de 150 €.
Mais c’est en partie pour cette raison que j’ai opté pour ce bâtiment qui a été rénové. Si le travail était plus important, je ne le ferais certainement pas dans mon SCI, mais je créerai une deuxième SCI que je mettrai à IR, pour exploiter la déduction du travail de mes actifs. Mais aujourd’hui, ce n’est pas ma logique.
Puisque SCI est en réalité une société distincte, dotée de son propre système fiscal, elle paie des impôts. Et moi, si je ne reçois pas d’argent de SCI, je ne paie pas d’impôts moi-même, en tant qu’actionnaire et associé.
Ce qui m’intéresse, c’est ce shell de capitaliser. C’est un peu comme une assurance-vie. Vous y mettez de l’argent, puis vous le retirez quand vous le souhaitez, lorsque vous prenez votre retraite, que vous vendez la propriété ou que vous en recevez des loyers.
Mon calcul est de faire un gros jackpot, avec de l’immobilier dedans. Je n’y touche pas immédiatement, et dans les années où je gagne moins ou lorsque je prends ma retraite, j’en profite. Je prends tout l’argent qu’il y a, qui sera augmenté avec l’effet de levier du crédit. C’est pourquoi j’ai créé une société d’impôt sur les sociétés pour investir.
Pour investir davantage dans mon SCI, je l’ai connecté à mon SAS par l’intermédiaire d’une société de portefeuille. Par conséquent, les bénéfices de ma société de négoce peuvent être transférés à mon SCI sans frais (ou presque). Cela ne serait pas possible sans ce régime de participation. Plus de schémas et d’exemples de SCI liés par des sociétés de portefeuille ici.
SCI correspond vraiment aux produits que j’achète, avec peu de travail, sans rénovation. Surtout parce que je ne veux pas non plus le faire. Je n’ai donc pas besoin d’un déficit foncier. La coquille de SCI chez IS, en fin de compte, est cette capacité de payer très peu d’impôt tout en détenant la propriété, et de pouvoir l’extraire un peu plus tard, après avoir capitalisé.
Quand ne pas créer de SCI pour un investissement locatif ?
La création d’une SCI pour l’investissement n’est pas systématique. La création d’un SCI pour un investissement locatif nécessite des efforts et des coûts qui peuvent l’emporter sur les avantages qu’offre le SCI . L’investisseur immobilier doit donc peser le pour et le contre avant de créer une société immobilière civile.
Plus de paperasse
Si vous êtes allergique aux documents, soyez prudent avec IBS. Investir dans le SCI ou en votre propre nom ne nécessite pas la même chose effort.
Tout d’abord, investir dans le SCI passe par la création de SCI. Vous devez rédiger le statut. Ce document d’une dizaine de pages définit les règles de fonctionnement : quel est le but du SCI ? Qui est le manager ? Quels sont ses pouvoirs ?
Compte tenu de l’importance des montants concernés, il est utile de consulter un professionnel du droit. Pour 1 000 € à 2 000 €, un notaire ou un avocat pourra personnaliser la charte de votre SCI pour l’investissement locatif. Je vous conseille de bien choisir votre conseiller car certains occuperont un cadre prêt à l’emploi qui vous sera facturé au prix de l’or.
Pour informer les banques, les autorités publiques et toute autre personne intéressée, vous devez publier une annonce dans un journal juridique. Le coût est de 200 à 400 €. Les statuts doivent également être déposés au registre des tribunal de commerce. Le coût de l’inscription est généralement inclus dans les frais de création facturés par le professionnel.
Dans la vie de le SCI, tous les changements devront être formalisés et cela a un coût. De même, les décisions prises par les partenaires sont mises aux voix et rassemblées dans un classeur officiel. Les décisions sont votées lors de l’assemblée générale. Vous devez inviter des membres et rédiger un rapport. Il ajoute un travail supplémentaire au fait que le SCI doit également tenir des comptes.
La création d’une SCI à investir ne protège pas les partenaires de l’endettement
Vous ne devriez pas créer de SCI pour un investissement locatif si vous envisagez de ne pas rembourser vos dettes. La banque et les autres débiteurs poursuivront SCI en premier lieu, et puis ils vont chercher les membres du SCI. Les actionnaires sont responsables des dettes jusqu’à concurrence de leurs actions. Si vous avez investi dans 10 % d’une SCI, vous devrez payer 10 % des dettes en cas d’échec de la SCI.
Ne créez pas de SCI pour investir dans des biens meublés ou des négociants en actifs
L’immobilier de la société civile est synonyme d’activité civile. La location nue est une activité civile par nature, tandis que la location de meubles ou l’achat de revente sont des activités commerciales.
De par sa nature, SCI exclut toute activité commerciale en raison de sa nature civile. Il peut y avoir quelques exceptions, et je vous invite à les mettre en œuvre avec un professionnel pour éviter des problèmes avec l’administration.
Investissement locatif : SCI ou nom propre
En conclusion, la création d’une SCI pour un investissement locatif est intéressante à acheter auprès de plusieurs. si vos revenus et votre capacité d’emprunt ne vous permettent pas d’investir dans un projet de grande envergure, donc faire appel à des collaborateurs est une solution pour réaliser votre investissement locatif. Un SCI est beaucoup plus stable et flexible qu’une indivision.
Attention toutefois à ne pas créer de machine à gaz SCI pour un petit investissement immobilier. La paperasserie et le formalisme sont plus importants que pour un investissement immobilier en votre nom. Au début, nous éviterons d’acheter une ou deux places de parking en SCI.
En revanche, une fois le projet d’investissement immobilier locatif défini, il est possible de créer un SCI et d’y ajouter des investissements ultérieurs pour partager les coûts et les temps de gestion.
Le principal avantage de la création d’une SCI est d’investir en famille. La transmission des marchandises en présence de plusieurs enfants sera facilitée par le SCI. Le coût fiscal sera également réduit en tiant le meilleur parti des réductions.
Il peut prévenir également les conflits entre héritiers en officialisant les règles de fonctionnement dans les statuts. Je recommande vivement le SCI dans le contexte des familles recomposées.
Une famille ayant un enfant unique est susceptible d’être moins intéressée par la mise en place d’un SCI. La nécessité de partager équitablement les propriétés n’existe plus.
Le SCI :
- Effectuer un investissement locatif avec d’autres personnes, mettre en commun les capacités financières de tous les partenaires,
- Eviter l’indivision, réduire le coût fiscal de la transmission des investissements, transmettre comment et quand vos actifs immobiliers incluent ou excluent votre conjoint, partenaire ou partenaire proteger,
- Opter pour le système fiscal des entreprises
- Le coût de la mise en place du SCI,
- Les contraintes administratives tout au long de la vie de l’entreprise,
- Actifs personnels des actionnaires dans la limite de leur participation au capital,
- Impossibilité de loyer meublé
Bref, l’achat de SCI n’est pas pour tout le monde.
Avez-vous besoin de créer une SCI pour investir ?
Pourquoi ai-je investi dans cet immeuble de la société civile immobilière ? J’ai créé mon SCI pour cet investissement locatif dans une perspective à long terme. Je suis actuellement en couple, je n’ai pas d’enfants, mais il y a un moment où je vais devoir transférer mes investissements immobiliers, soit à mes futurs enfants, à ma petite amie ou peut-être à d’autres personnes.
Investissement en location de ski ou pas ?
Je trouve que SCI offre une grande flexibilité par rapport à l’achat sur un compte propre. Au lieu de nous séparer de l’immobilier, nous partageons les parts des entreprises. Il est beaucoup plus flexible à partager. Il n’est pas nécessaire de retourner chez le notaire
Investissement de science-fiction ou nom propre ?
Investir dans la SCI est un objectif de gestion d’actifs. Le SCI me permet également de séparer mes richesses. J’ai investi une partie de mes investissements locatifs dans SCI et une partie en mon nom.
Cela me permet de jongler entre l’investissement dans le SCI et l’investissement en mon nom. En fonction des investissements locatifs, du type de propriété, de l’endroit où il se trouve, etc., je réaliserai l’investissement immobilier en SCI ou en votre nom propre.
C’est une question de critères décisionnels. J’ai détaillé plus haut l’impact de la fiscalité sur mes investissements les baux en SCI à l’impôt sur les sociétés. C’est un système fiscal un peu spécial.
En résumé, la création d’une SCI à investir est avant tout une cible de transmission. J’ai prévu quelques clauses dans mon statut pour pouvoir les transmettre à mes enfants ou à ma femme. S’il m’arrive quelque chose, mes investissements locatifs seront transférés plus facilement. Les coûts de transmission seront réduits par rapport à un investissement en votre nom propre.
Le secteur immobilier est un investissement locatif géré sur le très long terme, des décennies. Personnellement, je ne veux pas faire d’achat de revente, ce n’est pas mon travail. Je préfère percevoir des loyers tout le temps, mais pour de longues périodes. Lorsque vous le pensez, vous pensez que les investissements locatifs peuvent être transférés ou revendu, mais pendant de longues périodes temps.
En cas de transmission précoce (don, démembrement…) ou si j’ai un problème technique (transmission subie, dit en raison du décès), SCI me permet d’organiser ma transmission pour économiser de l’argent et des impôts. Je veux aussi que les choses se passent comme je l’ai décidé.
