Quel bail pour une résidence secondaire ?

Les bails saisonniers ou de bureau sont plus flexibles que les bails classiques : ils échappent aux dispositions de la loi de 1989 et sont régis exclusivement par le Code civil.

Quelles sont les différences entre un bail de résidence secondaire et un bail saisonnier ?

Lorsque vous ne louez pas un locataire de sa résidence principale, quittez le champ contraignant de la loi de 89 et placez-vous dans le cadre du Code civil. Les dispositions du bail sont donc beaucoup plus souples et permettent notamment de modifier les clauses sur la durée du bail, les conditions de vacances, etc.

On parle de location saisonnière à louer à une clientèle de passage, à la journée, à la semaine ou au mois. Il entre ensuite dans le cadre du tourisme meublé pour lequel le changement d’utilisation est fortement réglementé.

On parle de location de résidences secondaires, lorsqu’il ne s’agit pas d’une clientèle passagère, mais d’une année de location à long terme, par exemple un chalet de montagne ou une maison de campagne. Les locataires ont également une résidence principale, mais souhaitent louer une résidence secondaire pour les week-ends ou les vacances toute l’année. Ce type de location à l’année ne vous rend pas à priori apte au tourisme meublé.

Garantie de loyer impayé pour une résidence secondaire

L’assurance loyer impayé disponible sur le marché ne couvre pas les résidences secondaires. Il est plus facile d’expulser un locataire dans une résidence secondaire toutefois, dans une résidence principale, la procédure peut durer plusieurs mois, voire plus d’un an (contre 18 à 24 mois dans la résidence principale).

Le propriétaire a deux solutions s’il veut avoir des garanties sur les impayés d’un bail de résidence secondaire : prendre un garant physique ou demander au locataire de prendre un garant payeur.

Si le locataire a un garant solvable, il suffira de signer un acte de garantie de solidarité identique à celui du bail de la résidence principale.

Instructions relatives au contrat

Voici les différentes sections que vous trouverez dans un modèle de contrat. L’idée est de vous permettre d’avoir une vue d’ensemble complète du contenu avant d’acheter le modèle et de comprendre l’esprit de chaque clause.

Préambule

Nous vous rappelons ici qu’il s’agit d’un bail en tant que résidence secondaire. Il est essentiel de rappeler clairement que le bail n’est pas destiné à une résidence principale, ce qui laisse le champ très protecteur de la loi de 1989.

Désignation des pièces

Il s’agit d’une clause ultra-classique : la désignation de locataire et de propriétaire éventuellement représentée par procuration. Il est important de bien se souvenir de la maison de chacun.

Désignation de locaux loués

Cette section décrit le logement et ses installations : adresse, sol, chauffage, dépendances, etc.

Destination des lieux

Cette section reprend ce qui a été annoncé dans le préambule, c’est-à-dire qu’il s’agit exclusivement d’un loyer en tant que résidence secondaire. Certains ajoutent une disposition qui permet au propriétaire de surveiller régulièrement la domiciliation réelle du locataire dans une autre maison en tant que résidence principale.

Date d’entrée en vigueur et durée du contrat

Contrairement à une location conventionnelle, il est possible de fixer librement la durée d’un contrat de location pour une résidence secondaire, ainsi que son renouvellement tacite ou non.

S’il s’agit d’une simple maison de vacances, par exemple « 1 mois non renouvelable tacitement ».

S’il s’agit d’une maison de campagne louée au fil du temps, vous pouvez opter pour « tacitement renouvelable 1 an ».

Si vous optez pour le renouvellement tacite, faites attention aux raisons du congé du propriétaire qui seront énumérées de manière exhaustive dans la section suivante.

Quitter

Cette section définit l’avis et les raisons qui permettront au locataire et au propriétaire d’accorder un congé. Veuillez noter que la durée de ces clauses est gratuite en résidence secondaire, nous avons choisi un congé de bailleur équivalent à celui du bail de la résidence principale (expirant annuellement pour acquisition, vente ou défaut) mais vous pouvez choisir de ne pas le motiver ou de pouvoir accorder un congé à tout moment.

Loyer et charges

Cette section vous permet de définir le loyer, mais surtout les dépenses. Nous vous proposons un forfait de dépenses, pratique, car vous n’aurez pas à effectuer de régularisation.

La définition de l’étendue des dépenses est fondamentale, nous avons détecté les charges et les réparations locatives qui servent de référence dans la résidence principale.

Enfin, vous avez la liberté de répertorier les dépenses variables qui peuvent être prises en charge par le propriétaire ou le locataire contrairement à la distribution habituelle ; ceci est particulièrement important pour la consommation d’électricité ou d’Internet, par exemple, le propriétaire peut choisir de payer l’abonnement Internet, mais facturer au locataire la consommation de VOD.

Indexation

L’indexation est une clause classique, prenons IRL pour référence. Ne négligez pas cette clause, car si l’inflation reprend, vous pouvez vous retrouver avec un bail dont le loyer diminue avec le temps une fois l’inflation déduite.

Dépôt de garantie

Contrairement au bail meublé de la résidence principale, où il est limité à deux mois, le dépôt de garantie n’est pas fixé comme résidence secondaire, vous êtes libre de le définir. Soyez prudent si vous louez pour de très courtes périodes, ajustez le dépôt de garantie, généralement un maximum de quelques centaines d’euros.

Clause de résiliation

Si vous prévoyez de pouvoir accorder un congé au locataire uniquement sous certaines conditions ou à la fin du bail, la clause de résiliation est essentielle. Il vous permettra d’annuler automatiquement votre bail en cas de paiements impayés en particulier.

D’autres raisons peuvent être énumérées telles que le manque d’assurance, les troubles du voisinage ou l’utilisation du logement comme résidence principale.

Une clause de pénalité peut être ajoutée, celle qui prévoit une amende en cas de dette locative plus un doublement du loyer en cas d’emploi sans titre ; contrairement au bail de résidence, ces clauses secondaires ne sont pas injustes.

Clause de solidarité

Il s’agit d’une clause qui vous permet de demander toutes les sommes dues à un seul locataire en cas de colocation (conjoint, partenaire, colocataire). Contrairement au contrat de location de la résidence principale, il s’agit ici d’une solidarité qui ne prend pas fin au départ d’un propriétaire.

Clauses spécifiques

Enfin, diverses clauses vous permettent de gérer des cas particuliers tels que la facturation des tarifs si la location a été effectuée par l’agence, le remplacement du mobilier en cas de panne ou de sous-location.

Horaires

Dans la dernière section, nous listons les annexes et vous indiquons les emplacements pour télécharger les modèles.

En particulier, les décrets sur les frais de location et de réparations sont énumérés qui vous permettent de définir le montant à payer par le locataire.

Enfin, il y a le modèle d’inventaire, généralement utilisé pour les résidences principales, mais parfaitement utilisable comme résidence secondaire. Les enregistrements des lieux d’entrée et de sortie sont importants, car les dispositions du Code civil prévoient que le locataire doit restituer le logement en état, à partir de la vieillesse. L’état des lieux et la sortie pourront attester qu’une peinture dégradée en moins d’un an n’est pas due à la vérité.