Skip to content
blue color orange color green color

Finance du particulier

Accueil arrow News arrow Ferez-vous une plus-value avec votre résidence principale ?
Ferez-vous une plus-value avec votre résidence principale ?
Au palmarès des priorités patrimoniales des Français, l'acquisition de la résidence principale arrive loin devant. Pour ce faire, ils contractent un ou plusieurs prêt immobilier. En partant du principe que la durée de vie moyenne d'un crédit immobilier est d'environ 10 ans, il y a fort à parier que lorsque l'acquéreur est jeune, cette acquisition ne sera pas la dernière. Du coup, nombreux sont les ménages à considérer leur première maison comme un "achat tremplin" qu'ils revendront à terme pour prendre plus grand.
Le corrolaire de ce constat est que la revente de ce bien sera une étape cruciale pour la réalisation de leur objectif futur. Néanmoins, la croyance populaire entretient l'idée que la revente se fait toujours avec une plus-value. Regardons de plus près ce qu'il en est vraiment ...

Lorsqu'ils revendent un bien immobilier, la plupart des gens font le calcul suivant : "J'ai acheté mon bien 100, je le revends 110, j'ai donc fait un gain de 10". Malheureusement, ce raisonnement simpliste est erroné puisqu'il ne prend pas en compte les mensualités payées, les pénalités de remboursement anticipé, le montant de l'apport, ...


Exemple d'acquisition pour illustrer nos propos

Prenons un exemple simple : un couple achète une maison de 200 000 EUROS. En termes de frais annexes, il y a le notaire (environ 14 000 EUROS) et la garantie d'un organisme de caution (dont le coût varie en fonction du montant du prêt). Suivant le montant de l'apport à leur disposition, la durée du crédit et donc les mensualités vont être différentes. Ainsi, si ce couple peut payer uniquement les frais, rajouter seulement 10% ou mettre l'intégralité de ses économies et ainsi s'acquitter de 50% du montant de l'opération, cela va considérablement changer le résultat de l'opération.

Essayons de faire un résumé simple en prenant les hypothèses suivantes :
Concernant l'apport :
 - uniquement les frais annexes (soit 14 000 EUR de notaire et la garantie 2 100 = 16 100 EUR) ;
 - les frais de notaire + 10% du montant d'achat + la garantie (soit 14 000 + 20 000 + 1 900 = 35 900 EUR) ;
 - les frais de notaire + 50% du montant d'achat + la garantie (soit 14 000 + 100 000 + 1 300 = 115 300 EUR).

Concernant la durée et le taux du prêt, les clients ont le choix entre :
 - 15 ans à un taux de 3.5% ;
 - 20 ans à un taux de 4.0% ;
 - 25 ans à un taux de 4.5% ;

Et pour la revente, nous envisagerons une évolution du marché de l'immobilier :
 - progression moyenne de 5.0% par an ;
 - progression moyenne de 7.5% par an ;
 - progression moyenne de 10.0% par an ;

Au bout de 10 ans, la perte est effective pour les durées de 25 ans sauf en cas d'apport de 50% (respectivement 20 000 EUR si uniquement les frais annexes et 6 000 EUR si apport de 10% supplémentaires). Il est également important de noter que les durées de 30 ans, courantes jusqu'en 2009, sont perdantes dans toutes les hypothèses.
Une "plus-value" est constatée quelle que soit la configuration dès lors que la durée de prêt est de 20 ans.
Afin de faire une comparaison, la performance de l'opération varie entre -1,2 et +11% (en fonction des critères évoqués). Autant placer sur un contrat d'assurance vie !!!

Maintenant, nous pouvons également considérer qu'aucun achat ne se fait sans investir un minimum en travaux d'aménagements ou d'améliorations. Si on prend l'hypothèse basse d'un montant cumulé de travaux de 15 000 EUROS, les résultats sont encore plus parlants avec des "rendements" qui s'étalent cette fois entre -2,5 et +10%. Et encore, si on considère que les travaux sont financés comptant et non pas à crédit ...

En conclusion, et quels que soient les cas envisagés, les seules opérations "gagnantes" sont  celles réalisées avec un maximum d'apport et sur des durées d'emprunt courtes. Autant dire que cela ne concerne que 10 à 15% des prêts immobiliers.


Conclusion

Nous ne répèterons jamais assez que l'acquisition d'une résidence principale n'est pas une opération spéculative. Vous achetez un bien parce qu'il correspond à vos goûts, parce qu'il présente un certain nombre d'avantages ou n'importe quelle raison autre que "dans 10 ans, je le revend avec une plus-value". Cela n'arrivera que si vous investissez dès le départ un apport conséquent. Ce qui signifie que 90% des gens investissent dans un puits sans fond sans même s'en apercevoir.

En outre, si vous êtes sceptiques sur les 5, 7.5 ou 10% d'augmentation de la valeur des biens immobiliers, rappelez-vous que l'immobilier aussi connaît des "crashs" et que certaines années, l'évolution de la valeur des biens est négative. Il faut surtout se rappeler que les 15 à 25% de progression que nous avons connus dans les années 2003 à 2008 sont exceptionnels. Il n'y a qu'à voir l'évolution des prix en 2009 et 2010 : la valeur de l'immobilier a diminué dans de nombreuses villes.
 

Flash info

Immobilier locatif : comment bien choisir ?


A l'heure actuelle, nombreux sont les établissements à proposer des investissements locatifs mettant en avant l'intérêt des avantages fiscaux et le faible coût de revient de l'opération. Mais que ce soit à travers une loi fiscale particulière (Robien, Malraux, Résidence de tourisme) ou un achat à coté de chez vous, plusieurs règles sont à respecter afin de faire une opération rentable.

Lire la suite...